Как правильно проводить оценку стоимости встроенного помещения?

При проведении оценки стоимости встроенного помещения включена ли в его стоимость доля земельного участка (стоимость прав), относимого к данному помещению и в какой пропорции? Корректно ли вычитать долю прав на земельный участок при расчете ОКС – встроенного помещения при оценке рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости?

Отвечает Михаил Курепов, председатель Экспертного Совета НП СРО «Деловой Союз Оценщиков», Генеральный директор ООО «ПРОФИТ Лайн», член Британского Королевского института сертифицированных оценщиков, MRICS

 

Встроенное помещение представляет собой помещение, расположенное внутри здания и имеющее стены, перегородки, потолок и пол, обособленное как объект права, например, по договору купли-продажи, договору аренды, договору залога как отдельный кадастровый объект.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 64) разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в которых принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам, необходимо исходить из следующего. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Аналогично собственникам помещений в здании принадлежит и совместное  право на земельный участок под зданием, даже если договор аренды земельного участка составлен только с одним собственником помещений. В этом случае собственники помещений здания могут предложить собственнику земельного участка составить договор аренды с множеством арендаторов, в котором определить доли земельного участка (по площади), относимые к каждому собственнику помещений. Так, согласно п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ «1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком» (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Следовательно, каждому собственнику помещения/помещений принадлежит доля в правах на земельный участок с учетом долей в праве собственности на здание.

Поэтому при оценке стоимости встроенного помещения как объекта капитального строительства (ОКС) из стоимости встроенного помещения, рассчитанного методами сравнительного и доходного подходов, в рамках которых определяется стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок, относимый к ОКС, необходимо вычесть стоимость прав на земельный участок в размере доли оцениваемого помещения в праве собственности на здание.

Наиболее типично доля оцениваемого помещения в праве собственности на здание определяется пропорционально общим площадям помещений, находящихся в собственности нескольких собственников и являющихся в совокупности собственниками всего здания.